DC 居民都搬去哪了？用数据看 2026 年的人口外流

在我们许多人来这里工作以来的记忆中，Washington 一直是一座吸引人口流入的城市。人们为工作、稳定的生活和学校而来，然后留了下来。

2025 年，这一趋势戛然而止。2026 年的数据正在进一步印证这一转变。

先看 Census 数据，形势相当严峻。2025 年，DC 居民迁往美国其他地区的比率，从每 1,000 人约 0.6 人跃升至每 1,000 人 6.0 人——短短一年，增至原来的十倍。与此同时，曾支撑 DC 长达十年人口增长的国际移民流入量也大幅下降。两者叠加，DC 在 2025 年的净迁入人口为零。不是少，而是零。DC 自己的财政部门如今预计，人口将在 2026 财年减少，并在 2027 财年继续下降。

原因并不难找。自 2025 年 1 月以来，DC 的就业岗位净减少了 45,600 个，约占全部就业岗位的 6%；联邦政府在 DC 的就业人数则下降了 14.6%。三分之二的 DC 家庭表示，联邦削减措施直接影响了他们。在 2026 年 VoicesDMV 调查中，约每 7 名 DC 居民就有 1 人表示，正在考虑一年内离开本地区。原因依次是：生活成本、住房成本和就业市场。

买卖和租赁两个住房市场，都能看到这种变化：

买卖市场：DC 的现房成交量徘徊在十多年来的低位附近。公寓市场向来是观察 DC 楼市压力的风向标。Bright MLS 的 2026 年 9 月数据显示，公寓库存去化周期为 4.92 个月，高于一年前的 3.44 个月；公寓成交量同比下降 16.3%。新屋开工量比过去十年的平均水平低 57%。开发商已经不再押注增长。

租赁市场：DC 公寓平均租金同比下降约 1%，空置率处于高位。房东又开始提供优惠了。如果你在这里租房，现在的议价空间比过去几年都大——别浪费这个机会。

那么，大家究竟搬去了哪里？答案其实有两个，而且对你的意义截然不同。

第一种情况：多数人没有离开本地区，只是搬出了 DC。

约 42% 搬往美国其他地区的 DC 居民，最终落脚于周边五个辖区：Prince George's County、Montgomery County、Arlington、Fairfax County 和 Alexandria。仍在同一个都会区，仍是原来的工作，仍可搭乘同样的 Metro 线路，却能换来更大的空间、更低的税负、一个院子，或更合心意的学校。Redfin 的购房搜索数据甚至显示，目前本都会区购房搜索者最青睐的目的地是 Salisbury, Maryland——Eastern Shore 正在吸引那些想亲近水岸、享受清静，却又不愿搬离 Maryland 的人。

如果这就是你的打算，你其实并没有走远。这是好消息，因为这类搬迁我们每周都在协助处理。DC 的公寓只要卖得好，所得仍足以支持你在 Alexandria 或 Arlington 买下一套不错的住宅。例如，Alexandria 的 4600 Duke St 公寓社区，目前成交价从 20 万美元出头到 40 多万美元中段不等。同样一笔钱，在那里能换来比眼下 DC 境内更宽裕的生活。

第二种情况：跨地区搬迁确实在发生，而 Florida 最受青睐。

对于真正离开本地区的人，迁居方向十分明确。2026 年第二季度，Florida 吸引的跨地区购房搜索者，比 Arizona、South Carolina 和 Tennessee 三地合计还多。Tampa 和 Orlando 持续吸纳那些受够了 DC 房价与冬天的专业人士。排在 Florida 之后的是 the Carolinas，包括 Charlotte、Raleigh 和 Wilmington；其中 Wilmington 在 United Van Lines 的 2025 年排名中，是全美人口迁入城市第 2 名。接下来还有 Nashville、Texas 的 Dallas 和 Houston，以及 Phoenix。Baltimore 则是这股迁移潮中不太引人注目的重要目的地：在最近一个有统计数据的年度，超过 11,000 名千禧一代从 DC 搬到 Baltimore，告别公寓价格中位数为 $540,000 的 DC，转向价格大约只有一半的 Baltimore。也有人选择完全不同的方向：Seattle。我们在 Sotheby's 的同业伙伴 Grace Yu 任职于 Realogics，服务 Mercer Island 和 Eastside 市场，接待的正包括迁居当地的 DC 客户。

还有一个值得单独提到的目的地：Chicago。在 Case-Shiller 跟踪的 20 个主要都会区中，这里的房价涨幅居首，同比增长 6.9%。我也持有当地房地产执照，隶属 Baird & Warner。如果你要落脚的城市恰好也是我的业务所在地，就不必再找人转介。打一个电话就行。

如果你正在考虑搬离，有三件事要知道

1. 你可能是在疲软的市场卖房，却要去别人的热门市场买房。DC 卖家的议价能力已降至十年来的低位，而 Florida 和 Carolina 的卖家仍占优势。正因为两地市场不对称，提前规划才格外重要：为 DC 房屋定价时，要面对当下真实的市场，而不是记忆中的行情；在看中某套房源之前，先掌握目的地城市的本地市场信息。
2. 请我们为你对接新城市里值得信赖的本地经纪人，不会因此向你收取转介费。经纪公司之间的转介费用由经纪公司承担。告诉我们你的目的地，我们就会为你联系当地经过筛选、工作能力我们了解的合作伙伴，并持续跟进，直到你安顿下来。毫无头绪地上网搜索，找到的往往只是买下广告位的人。
3. 租客们：续租之前，先把账算清楚。DC 租金持平或下跌，房东又开始争抢租客，续租条件是可以谈的。如果你向往搬迁，真正想要的其实是一套属于自己的房子，那么面对一个公寓库存去化周期为 4.92 个月、卖家正在降价的市场，至少先算算留下买房的可能性，再决定离开。

人们会为了工作、家人，或更从容的生活而离开一座城市。这些都不新鲜。变化的是人口流动的方向。如果你也身在其中，无论迁入还是迁出，做好规划，搬迁都会更顺利。

正在考虑搬离 DC，或搬来这里？我们的团队使用英语、西班牙语、普通话、粤语、印地语、乌尔都语和旁遮普语，服务范围涵盖 DC、Virginia、Maryland 和 Chicago。

— Danny Leung，Century 21 Team International，(571) 497-4607