美国中期选举临近，华盛顿楼市将受到哪些影响？

核心观点

美国大选通常会使房地产市场短期降温。历史数据显示，总统选举年10月至11月的新房销量中位数降幅约为15%，高于其他年份同期约10%的降幅。不过，选举带来的影响通常是暂时的，目前也没有专门研究量化中期选举对住房交易的影响。

华盛顿特区的情况有所不同。由于联邦政府是当地的重要雇主，选举可能通过政府人事调整、就业变化和居民搬迁，进一步影响住房需求。与此同时，住房负担能力已成为美国选民关注的主要议题之一，也是今年国会通过重大住房法案的重要背景。

对于华盛顿地区的购房者和卖房者而言，除了11月3日的中期选举，还需要关注美联储10月27日至28日的议息会议，以及未来几个月的房贷利率走势。

当前房地产市场已经出现降温迹象。Bright MLS数据显示，2026年9月华盛顿都会区新签待售房屋数量同比下降17.1%，降幅在全美主要地区中较为突出。房源供应量增加至接近六个月的水平，买方的议价空间有所扩大。

在选举结果和利率前景尚未明朗之际，部分购房者和卖房者可能继续观望，将交易计划推迟至年底。

数据一览

1. 15%：在过去13个总统选举周期中，选举年10月至11月的新房销量中位数降幅为15%，其他年份同期约为10%。（BTIG/Zonda）
2. 9次：过去11次总统选举中，有9次在选举结束后一年内出现房屋销量回升的情况。（HUD/NAR）
3. 11%—20%：联邦政府雇员占华盛顿特区就业人口的约11%，占整个华盛顿都会区劳动力人口的约14%，在阿灵顿和亚历山德里亚等地区则接近20%。（Realtor.com、Bright MLS）
4. 45,600个：预计2025年1月至2026年8月，华盛顿特区将减少约45,600个工作岗位，新房开工量较过去十年平均水平下降57%。（华盛顿特区首席财务官办公室）
5. 52%：52%的美国选民认为住房负担能力是重要的投票议题；76%的租房者认为自己可能永远买不起房。（NAR，2026年1月）
6. 61万美元：2026年9月华盛顿都会区房价中位数为61万美元，同比上涨1.6%；新签待售房屋数量下降17.1%，看房量下降16.9%。华盛顿特区房价中位数则下降2.9%，至66万美元。（Bright MLS）
7. 80%：截至10月27日，市场预计美联储10月28日维持利率不变的概率约为90%，12月之前降息的概率约为80%。（CME FedWatch）
8. 66.0：2026年9月美国待售房屋销售指数降至66.0，创2001年该指数设立以来的最低水平，环比下降7.3%，同比下降11.3%。（NAR）
9. 7.41%：截至10月16日当周，美国30年期房贷平均合同利率为7.41%。尽管利率有所回落，贷款申请总量仍连续七周下降，购房贷款申请量同比减少18%。（MBA）
10. 2.1%：2026年8月美国房价同比上涨2.1%，但扣除通胀因素后，实际房价已连续15个月下降。华盛顿特区房价较此前高点下跌2.3%。（凯斯－席勒房价指数、房地美）
11. 7.32%：截至2026年10月22日，美国30年期固定房贷利率为7.32%，为8月下旬以来首次出现单周下降，此前10月中旬一度升至7.40%。（房地美）

一、选举对房地产市场有何影响？

在美国大多数地区，选举对房地产市场的影响通常是短期的。但在华盛顿特区，由于当地经济与联邦政府联系密切，选举可能产生更为直接的影响。

联邦政府不仅是当地的重要雇主，其政策和人事调整还会影响居民的就业、搬迁和购房计划。今年11月3日的中期选举，可能进一步加重当地房地产市场的观望情绪。

关于选举对住房交易的影响，BTIG与Zonda对过去13个总统选举周期进行了研究。结果显示，总统选举年10月至11月的新房销量中位数降幅约为15%，而其他年份同期约为10%。

不过，这项研究有两个值得注意的地方。

首先，研究对象是总统选举，目前尚无同类研究专门衡量中期选举对房地产市场的影响。

其次，研究机构认为，选举造成的市场降温主要源于购房者推迟决定，而非住房需求永久消失。

换言之，选举可能改变购房时间，却不一定改变购房需求本身。

二、华盛顿楼市为何更易受到选举影响？

主要原因在于，联邦政府是华盛顿地区的重要雇主。

据Realtor.com统计，联邦政府雇员约占华盛顿特区就业人口的11%，为全美最高。Bright MLS估计，联邦雇员约占整个华盛顿都会区劳动力人口的14%，其中阿灵顿和亚历山德里亚等地区的比例接近20%。

这意味着，选举不仅关系到政府由谁执政，还可能直接影响当地居民是否继续留在华盛顿、是否需要搬迁，以及是否适合在此时购房。

近年来，联邦政府的人员调整已经对当地房地产市场产生影响。

华盛顿特区首席财务官办公室预计，2025年1月至2026年8月，特区将减少约45,600个工作岗位，新房开工量也将比过去十年的平均水平低57%，特区租金预计下降1%。

Bright MLS的一项调查显示，54%的当地房地产经纪人认为，联邦政府裁员已经影响到其业务。

此外，去年秋季持续43天的联邦政府停摆，也暴露出华盛顿地区对联邦政府的依赖。停摆期间，洪水保险无法正常签发或续保，美国农业部部分住房贷款业务暂停，依靠联邦政府工资收入的购房者也不得不推迟交易。

在美国其他大都市，房地产市场与地方就业、收入和利率的联系通常更为直接。而在华盛顿，联邦政府的人事和政策变化，也可能迅速传导至住房市场。

房地产市场已出现明显降温

最新数据反映了当地市场面临的压力。

Bright MLS将2026年9月的市场形容为“今年秋季正在停滞的住房市场”。

当月华盛顿都会区房价中位数为61万美元，同比上涨1.6%，但新签待售房屋数量下降17.1%，看房量下降16.9%，房屋出售所需时间的中位数增加至22天。

华盛顿特区本身的市场更加疲软：房价中位数下降2.9%，至66万美元，出售所需时间的中位数延长至36天。与此同时，房源供应量已接近六个月的水平。

对于购房者而言，这意味着选择增加，议价空间也有所扩大。

Bright MLS首席经济学家丽莎·斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）认为，越来越多的买家正在对过高的挂牌价格提出异议。

全国市场也呈现类似趋势。美国全国房地产经纪人协会公布的9月待售房屋销售指数下降7.3%，至66.0，创2001年该指数设立以来的最低水平。

美国抵押贷款银行家协会经济学家乔尔·坎（Joel Kan）也指出，较高的房贷利率正在抑制购房需求。

11月选举可能带来哪些变化？

11月3日，华盛顿特区将选出新一任市长。现任市长鲍泽（Muriel Bowser）已宣布不再竞选连任。

民主党候选人珍妮丝·刘易斯·乔治（Janeese Lewis George）在6月初选中获胜。她提出的住房政策包括未来五年新建72,000套住房、扩大租金稳定政策以及推进分区改革。

除了市长选举，华盛顿特区还将举行首次采用排序选择投票制的全市选举，选出两名全市议员。

与此同时，联邦政府对华盛顿特区管理权限的争议仍在持续。特朗普政府曾威胁扩大联邦政府对特区的控制，这也使当地政治形势更具不确定性。

其他地区同样面临政治变化。马里兰州将举行摩尔（Wes Moore）与考克斯（Dan Cox）之间的州长选举，全部141个州议会席位也将改选。弗吉尼亚州则已于去年选出新州长。

对于华盛顿都会区而言，地方选举与联邦政策变化交织在一起，可能进一步影响居民对未来就业和住房市场的预期。

三、住房问题如何影响选民投票？

住房负担能力已经成为美国选民最关注的经济议题之一。

美国全国房地产经纪人协会2026年1月的一项调查显示，52%的选民认为住房负担能力是重要的投票议题，76%的租房者认为自己可能永远买不起房。

在华盛顿特区今年的民主党初选中，超过70%的选民将生活成本和住房列为选择市长时“非常重要”的因素。

住房问题不仅影响选民的生活，也可能改变他们的政治选择。

一项涵盖美国2,747个县的研究发现，房价每上涨1%，选民支持现任官员的倾向就会更加明显。这可能与房屋所有者从房价上涨中获得资产增值有关。

但对于租房者而言，情况恰恰相反。

2025年的另一项研究发现，在租房人口比例较高的县，房价上涨往往削弱选民对现任官员的支持。原因在于，租房者承担了更高的住房成本，却无法从房产增值中受益。

房屋所有者与租房者对房价上涨的不同感受，正在成为影响美国选举的重要因素。

10月27日公布的凯斯－席勒房价指数显示，美国8月房价同比上涨2.1%。但考虑通货膨胀后，实际房价已经连续15个月下降。

房屋所有者可能感受到资产增值放缓，而租房者仍面临高昂的住房成本。两类群体的经济压力虽然不同，却都可能影响投票选择。

住房政策成为竞选重点

去年秋季，弗吉尼亚州民主党候选人阿比盖尔·斯潘伯格（Abigail Spanberger）以住房负担能力为主要竞选议题之一，最终以14个百分点的优势赢得州长选举。

在联邦层面，国会也采取了相应行动。

《21世纪住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）已于2026年7月成为法律。其中一项规定将于2027年1月7日生效，禁止拥有350套及以上独栋住宅的大型投资者继续收购此类房产。

不过，该规定并不要求投资者出售现有住房，也为新建出租住房项目保留了例外情况。

随着住房负担能力成为联邦和地方选举的重要议题，相关政策仍可能继续调整。住房金融机构Prosperity Home Mortgage也已开始研究新规将如何影响2027年的住房融资业务。

四、影响房贷利率的主要因素有哪些？

对于准备购房的居民而言，房贷利率的变化可能比选举结果更加直接。

美联储于10月27日至28日举行议息会议，距离11月3日中期选举仅有数日。市场普遍预计，美联储将在此次会议上维持利率不变。

此前公布的9月通胀率为3.7%，进一步影响了市场对利率走势的判断。

根据芝加哥商品交易所的FedWatch数据，截至10月27日，市场预计美联储10月28日维持基准利率在3.75%至4.00%区间的概率接近90%。

不过，市场对12月降息仍抱有较高预期，认为届时降息的概率约为80%。

房贷利率下降，但购房需求仍然疲软

房贷利率近期有所回落，但整体仍处于较高水平。

今年2月以来，房贷利率的上升已经明显增加了购房者的还款负担。

以40万美元贷款为例，利率变化使每月还款额增加了约355美元。

近期市场开始出现一定缓和迹象。房地美10月22日公布的数据显示，30年期固定房贷利率为7.32%，低于10月中旬7.40%的高点，也是8月下旬以来首次出现单周下降。

美国抵押贷款银行家协会的数据显示，截至10月16日当周，30年期房贷平均合同利率降至7.41%。

然而，利率回落尚未明显带动购房需求。房贷申请总量已连续七周下降，购房贷款申请量比一年前减少18%。

市场对未来利率走势也并不乐观。房利美10月发布的预测认为，30年期房贷利率在本季度平均为7.4%，2027年可能达到7.5%。

相比之下，一年前同期的房贷利率约为6.2%。

因此，对于购房者来说，未来几个月美联储的政策和房贷利率变化，可能比中期选举结果本身更加重要。

五、当前市场下，买卖双方该如何应对？

对于准备买卖住房的居民而言，不必仅仅因为选举临近，就急于作出决定或推迟交易。

历史数据显示，选举期间房地产交易可能暂时减少，但这并不意味着住房需求消失。真正影响购房决策的，仍然是个人财务状况、房屋价格、贷款成本和当地市场供需。

对卖房者的建议

9月华盛顿都会区新签待售房屋数量下降17.1%，反映出买家对价格更加谨慎，而不一定是买家完全退出市场。

因此，卖房者应根据当前成交情况合理定价，而不能继续以2023年市场较为活跃时期的价格作为主要参考。

随着房源供应增加，买家拥有更多选择，卖方也需要对价格谈判保持一定弹性。

对购房者的建议

当前市场供应量接近六个月，房屋出售周期延长，为购房者提供了更多比较和议价的机会。

除了房屋价格，还可以与贷款机构商讨利率买断（rate buydown）等融资安排，以降低贷款初期的还款压力。

如果购房或搬迁计划与联邦政府工作、岗位调动有关，则需要特别关注未来就业和政策变化可能带来的影响。

未来还需要关注什么？

除11月3日的中期选举外，未来几个月还有两项值得关注的变化：一是12月美联储的议息会议，二是2027年1月即将生效的联邦住房投资者新规。

对于华盛顿地区的住房市场而言，这些因素可能共同影响未来的房价、交易量和住房供应。

如果您正在考虑买房、卖房或搬迁，可以联系当地房地产专业人士，结合具体区域的市场情况评估选择。

选举与华盛顿楼市：常见问题

1. 选举期间房屋销量真的会下降吗？

历史数据显示，总统选举年住房交易通常会短期减少。BTIG/Zonda对13个总统选举周期的研究发现，选举年10月至11月的新房销量中位数降幅为15%，高于其他年份同期约10%的降幅。

研究认为，这主要是因为购房者推迟交易，而非住房需求永久消失。目前尚无同类研究专门衡量中期选举的影响。

2. 应该等到选举结束后再买房吗？

不一定。房价、利率和个人财务状况通常比选举日期更值得考虑。

过去11次总统选举中，有9次在选举结束后一年内出现住房销量回升。但对于华盛顿地区的购房者而言，联邦政府的就业和政策变化可能比选举结果本身更加重要。

3. 中期选举后房贷利率会下降吗？

房贷利率主要受美联储政策、债券市场和经济形势影响，并不直接取决于选举结果。

截至10月27日，市场预计美联储12月降息的概率约为80%。房地美10月22日公布的30年期固定房贷利率为7.32%，较10月中旬7.40%的高点有所下降，但仍明显高于一年前约6.2%的水平。

4. 新的联邦住房投资者规定什么时候实施？

《21世纪住房之路法案》于2026年7月成为法律。

其中，禁止拥有350套及以上独栋住宅的大型投资者继续收购此类房产的规定，将于2027年1月7日生效。

该规定不要求出售现有房产，也为新建出租住房项目保留了例外情况。

5. 华盛顿特区下一任市长是谁？主要住房政策有哪些？

华盛顿特区将于2026年11月3日选出新市长，现任市长鲍泽不再竞选连任。

民主党候选人珍妮丝·刘易斯·乔治提出，未来五年新建72,000套住房，同时扩大租金稳定政策并推进分区改革。

— Danny Leung，Century 21 Team International，(571) 497-4607